Habitação em Portugal: problemas, respostas internacionais e ideias para o futuro

Quintino Seguros
2 de out. de 2025
5 min de leitura

A habitação em Portugal é hoje um dos temas mais debatidos. O aumento dos preços das casas, a dificuldade em encontrar arrendamento acessível e a escassez de oferta habitacional compatível com os rendimentos das famílias são desafios que têm impacto direto na qualidade de vida. O problema não é exclusivo do país, mas em Portugal ganhou uma dimensão que afeta jovens, famílias de classe média e até trabalhadores com estabilidade profissional.

O problema da habitação em Portugal

Nos últimos dez anos, o preço das casas em Portugal subiu muito acima do crescimento dos salários. Comprar casa tornou-se difícil para uma grande parte da população, enquanto arrendar casa em Lisboa, Porto ou em zonas turísticas passou a exigir uma fatia significativa do rendimento mensal.

Entre as razões para esta crise destacam-se:

Falta de oferta acessível: a construção nova é insuficiente e está muitas vezes orientada para segmentos de luxo ou para investimento estrangeiro.
Imóveis devolutos: existem milhares de casas vazias ou degradadas que não chegam ao mercado.
Pressão do turismo e alojamento local: em zonas como Lisboa, Porto e Algarve, uma parte significativa do parque habitacional foi desviada para arrendamentos de curta duração.
Burocracia e custos elevados: licenciar projetos de construção ou reabilitação pode demorar anos, ao mesmo tempo que os custos de materiais e mão de obra aumentaram.
Esforço financeiro das famílias: muitos inquilinos gastam mais de 40% do rendimento em renda, um valor considerado insustentável.

Este cenário criou uma verdadeira crise da habitação, colocando em causa não só a estabilidade das famílias como também a capacidade de atrair e fixar jovens, trabalhadores qualificados e investimento produtivo.

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Dados recentes sobre habitação em Portugal

Fontes: Idealista e Censos.

Indicador	Valor / Informação
Taxa de esforço no arrendamento (2.º trimestre de 2025)	Média nacional: 83% do rendimento familiar dedicado à renda. Lisboa também 83%, Faro 90%, Funchal 89%, Porto 71%.
Taxa de esforço para comprar casa (2.º trimestre de 2025)	Média nacional: 71% do rendimento familiar. Lisboa: 108%, Faro 96%, Funchal 96%.
Aumento das rendas em arrendamento	+4,9% em março de 2025 vs mesmo mês do ano anterior; +5,1% em abril.
Preço mediano por m² para arrendar	Em abril de 2025: ~ 16,9 €/m² a nível nacional para casas arrendadas. Lisboa entre as mais caras com ~22,3 €/m²; Porto ~17,8 €/m².
Casas vazias	+720.000 casas vazias no país (Censos 2021), correspondendo a cerca de 12,1% do total de alojamentos familiares (~4,14 milhões). Destas, quase 250.000 estão vazias mas em boas condições de habitabilidade e não estão no mercado.
Oferta de casas para arrendar	No 1.º trimestre de 2025, stock disponível para arrendar subiu 49% em comparação com o mesmo período de 2024. Lisboa +54%, Porto +71%, entre outros distritos.
Preços das casas para comprar	Em 2024, o Índice de Preços da Habitação (IPH) subiu ~ 9,1% em comparação com 2023.

Soluções aplicadas noutros países

A crise da habitação não é um fenómeno exclusivo de Portugal. Outros países enfrentaram problemas semelhantes e aplicaram medidas com resultados distintos.

Viena (Áustria): é um exemplo muitas vezes citado. Durante décadas, a cidade investiu fortemente em habitação pública e cooperativa. Hoje, cerca de metade da população vive em casas com rendas controladas, o que mantém os preços do mercado privado mais equilibrados.
Singapura: grande parte da população vive em habitação construída e gerida pelo Housing Development Board (HDB). O Estado controla a oferta e regula preços, garantindo acesso generalizado a casas próprias subsidiadas.
Barcelona (Espanha): enfrentando pressão do turismo, decidiu restringir e reduzir drasticamente o número de apartamentos de alojamento local, numa tentativa de devolver casas ao mercado de arrendamento de longa duração.
Alemanha: cidades como Berlim aplicaram controles de rendas. A medida protegeu inquilinos no imediato, mas levantou críticas por travar novos investimentos no mercado.
Irlanda: criou programas de “cost rental housing”, onde as rendas são calculadas apenas para cobrir custos de construção e manutenção, sem fins lucrativos. Este modelo destina-se a famílias de rendimentos intermédios.

Estes casos mostram que diferentes estratégias podem ser aplicadas, dependendo da realidade económica, social e urbana de cada país.

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Ideias criativas para o contexto português

Para além das soluções tradicionais, existem medidas mais criativas que têm vindo a ser discutidas noutros países e que poderiam ter impacto em Portugal. Não são respostas definitivas, mas experiências que podem inspirar caminhos futuros.

Construção modular e rápida

A utilização de casas pré-fabricadas ou modulares tem ganho força em países como Holanda e Reino Unido. Estas construções são mais baratas, mais rápidas de montar e podem ser usadas de forma temporária ou definitiva. Num contexto como o português, poderiam aumentar a oferta em terrenos públicos subutilizados, sobretudo para jovens ou famílias em espera de habitação social.

Reconversão de escritórios e espaços comerciais

Com a mudança nos padrões de trabalho, sobretudo depois da pandemia, muitos edifícios de escritórios ficaram subocupados. Cidades como Nova Iorque e Paris já lançaram programas de transformação de escritórios em habitação. Em Portugal, sobretudo em Lisboa e Porto, esta poderia ser uma forma de aumentar rapidamente a oferta em zonas centrais.

Modelos cooperativos e comunitários

As cooperativas de habitação são comuns em países como Suíça, Alemanha e Dinamarca. Os moradores são coproprietários e as rendas são geridas pela própria comunidade, sem objetivo de lucro. Outro modelo interessante é o community land trust, em que o terreno pertence a uma entidade comunitária e só os edifícios são vendidos ou arrendados. Isto retira o valor especulativo do solo da equação, permitindo preços mais acessíveis.

Co-housing e residências partilhadas

Em várias cidades europeias têm surgido projetos de co-housing, onde cada família ou indivíduo tem um espaço privado mas partilha zonas comuns como cozinhas, jardins ou lavandarias. Este modelo pode responder a públicos diferentes: jovens à procura de rendas mais baixas ou idosos que beneficiam de viver em comunidade.

Arrendamento intermédio

Entre o mercado privado e o arrendamento social, algumas cidades experimentam soluções de renda intermédia. As casas são arrendadas a preços inferiores ao mercado, mas acessíveis a famílias de rendimentos médios que não se qualificam para apoios sociais. Em Portugal, poderia responder à chamada “classe média encurralada”.

Acordos de usufruto com proprietários privados

Uma ideia aplicada em Espanha consiste em contratos onde os proprietários de casas devolutas cedem os imóveis ao Estado ou município por um período determinado (10 a 20 anos). Durante esse tempo, as casas são usadas para arrendamento acessível e, no final do contrato, regressam ao dono. O proprietário recebe benefícios fiscais ou apoios à reabilitação em troca.

Habitação temporária para jovens

Algumas cidades europeias criaram residências temporárias para jovens trabalhadores, semelhantes a residências universitárias, mas destinadas a quem entra no mercado de trabalho. Esta solução permite rendas mais baixas durante os primeiros anos de vida profissional.

Caminhos possíveis em Portugal

Portugal enfrenta uma situação complexa que combina preços elevados, falta de oferta e pressão externa sobre o mercado habitacional. O desafio passa por encontrar uma resposta que aumente a disponibilidade de casas e, ao mesmo tempo, garanta que estas são acessíveis à maioria da população.

A experiência internacional mostra que existem várias vias possíveis: desde grandes programas de habitação pública até soluções mais criativas como construção modular, reconversão de imóveis devolutos ou modelos cooperativos. Nenhuma medida, por si só, resolve o problema, mas todas contribuem para o debate e ajudam a compreender que o futuro da habitação em Portugal dependerá de escolhas que combinem diferentes abordagens.